-
ГлавнаяИнвесторамЭксперты о рейтинге привлекательности инвестирования в недвижимость

Эксперты о рейтинге привлекательности инвестирования в недвижимость

Аналитики «РБК Недвижимость» о рынке недвижимости в ЧерногорииСравнительный анализ.
Мнение экспертов в сравнении приобретения недвижимости в Черногории и Болгарии.
Среди покупателей недвижимости среднего класса (в пределах 150 тыс. евро) последние несколько лет лидировали Болгария и Черногория. И хотя финансовый кризис поколебал позиции этих стран, они по-прежнему остаются в числе самых привлекательных направлений для покупки.

Стабильная популярность
Болгария и Черногория давно занимали первые строчки в рейтингах популярности у российских покупателей зарубежной недвижимости. Правда, после финансового кризиса рынок этих стран оказался настолько затоваренным, что их привлекательность снизилась. Дело в том, что до 2008 года значительная часть сделок совершалась с инвестиционным прицелом, а кризис свел перспективы местных рынков почти к нулю. Покупателям стало очевидно, что в ближайшее время роста цен в этих странах не предвидится.
Но, даже потеряв инвестиционную привлекательность, Болгария и Черногория продолжают оставаться среди наиболее востребованных стран у российских покупателей. Это происходит главным образом из-за сочетания таких благоприятных факторов, как низкие цены и дружелюбная атмосфера. «Болгария близка россиянам территориально и ментально. Кроме того, это одно из лучших предложений по соотношению стоимости и качества. Многих также прельщают перспективы вступления в Шенген»,— объясняет Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль DPM».

Юлия Титова, генеральный директор агентства недвижимости Rentsale, отмечает, что позитивных отзывов от недавних покупателей значительно больше, чем негативных. «У большинства людей преобладает желание пойти по проторенному пути: если друзья, знакомые, родные купили недвижимость,— как правило, следуют их примеру. Ввиду того, что Болгария и Черногория несколько лет были лидерами рынка, их инертность в смысле покупки по рекомендации очень велика. Самый главный негатив по поводу этих стран идет со стороны тех, кто купил в 2007–2008 годах с инвестиционной целью и желал бы сегодня продать дороже. Это нереально. Цены сейчас значительно ниже. Но это как раз понимают сегодняшние покупатели. Поэтому падение цен и многочисленные негативные отзывы связаны с одним и тем же. И это не минус, а плюс в пользу покупки недвижимости сегодня, вне зависимости от страны».

Сейчас на местных рынках нет инвесторов. Зато сюда по-прежнему направляются потоки русских покупателей, которые не собираются зарабатывать на рынке, а просто хотят иметь дачу на море.
Популярность другого недавнего лидера — Черногории — упала более заметно. Так, по данным «Миэль DPM», в 2008 году 12% сделок приходилось на недвижимость этой страны, а в 2009 эта доля увеличилась до 30%. «Однако в 2010 году спрос резко сократился, не превысив 1,5%, что, вероятнее всего, связано с нестабильностью этого рынка в кризис»,— замечает Наталья Завалишина.
Тем не менее, в рейтингах некоторых агентств эта страна еще занимает лидирующие позиции. Так, по количеству сделок в Gordon Rock Черногория идет третьей, сразу после Болгарии и Германии.
Большое преимущество Черногории — безвизовый въезд на срок до 30 дней. «Местное законодательство позволяет иностранцам без ограничений приобретать не только недвижимость, но и земельные участки. В пользу Черногории говорит ее культурная общность с Россией, а также сравнительно невысокая стоимость жилья»,— замечает Станислав Зингель. В период кризиса недвижимость в Черногории подешевела в среднем на 30–35%. Несмотря на начавшийся после кризиса постепенный рост цен, недвижимость здесь остается одной из самых доступных в Европе.
На черногорский рынок приходят покупатели с разным достатком. Нередки сделки с дорогими объектами — домами и виллами по 500–600 тыс. евро. Но большинство покупателей располагают бюджетом 70–150 тыс. За эти деньги можно купить студию или квартиру с одной, реже двумя спальнями недалеко от береговой линии.
По данным риелторов, наибольшее количество сделок в Черногории в 2010 году приходилось на Которскую бухту и Будванскую ривьеру. «Прошлый год для нас в Черногории ознаменовался изобилием мелких сделок стоимостью около 100 тыс. евро»,— отмечает Юлия Титова.
Ситуация на мировом рынке недвижимости меняется, и у старых лидеров появляются конкуренты. Для Болгарии и Черногории это Калабрия — регион в Южной Италии, Турция, а также некоторые курорты Испании, где произошло особенно сильное падение цен на недвижимость. Эти регионы сопоставимы с балканскими странами по уровню цен и разнообразию предложения, а по климату и сервису зачастую превосходят их. Так, курортный сезон в Испании и Турции ощутимо длиннее, чем в Болгарии и Черногории. У Турции также есть заметные преимущества: безвизовый въезд для россиян и получение вида, а жительство при покупке недвижимости.
Тем не менее, по мнению большинства экспертов, Болгария и Черногория будут пользоваться спросом еще достаточно долго. Во-первых, они по-прежнему остаются в числе наиболее привлекательных рынков в массовом сегменте. Во-вторых, в ближайшее время Болгария должна вступить в Шенгенскую зону, что повысит привлекательность местной недвижимости. «В любом случае они удержатся в десятке лидеров по объективным причинам. В последнее время вырос спрос на Италию, Германию, Чехию, Францию. Спрос на Кипр, Турцию стабильный. Но вряд ли можно рассчитывать на вытеснение Болгарии и Черногории даже из пятерки лидеров»,— считает Юлия Титова.

Аналитики о сравнении привлекательности приобретения недвижимости в Черногории и Хорватии.
Планируя покупку недвижимости за рубежом или летний отдых, россияне часто выбирают между Хорватией и Черногорией. Обе страны занимают выгодное географическое положение, в обеих мягкий средиземноморский климат и превосходные морские курорты.
Однако среди наших соотечественников популярнее Черногория. Данные Яндекса (Wordstat) показывают, что россияне обращаются к ресурсам о недвижимости в этой стране в 4 раза чаще, чем к материалам о хорватском жилье. Похожую тенденцию отражает и статистика Tranio.Ru: посещаемость страниц Черногории в 1,2 раза выше, чем Хорватии.
Дипломатические отношения между Россией и Черногорией были установлены в XVIII веке, когда русские войска помогли отразить атаку османской армии, и защитили Балканы от турецкого влияния. Прошло три столетия, и между Черногорией и Россией поддерживаются хорошие рабочие отношения в сфере экономики и туризма. Русские начали массово приезжать в эту страну 10 лет назад — для отдыха и покупки недвижимости. Сейчас всё больше наших соотечественников перебираются в Черногорию для постоянного проживания. Русских здесь насчитывается около 15 тыс. человек. У них есть свои школы, рестораны, газета и радио. Больше всего русских обитает в Баре, Будве и окрестностях Которского залива.

Черногория  Черногория

Хорватия  Хорватия

Благоприятнее миграционное законодательство
Лучше отношение к иностранцам
Ниже цены на недвижимость
Ниже расходы на оформление сделок
Проще процедура покупки недвижимости
Проще получить ипотечный кредит
Дешевле содержание жилья
Более выгодное налогообложение
Ниже стоимость проживания
Дешевле медицинские услуги

Лучше туристическая инфраструктура
Лучше транспортная инфраструктура
Ниже преступность
Лучше налажена работа коммунальных служб
Лучше система здравоохранения

 

Миграционное законодательство
По отношению к россиянам более лояльно миграционное законодательство Черногории: наши соотечественники могут находиться на территории этой страны без визы до 30 дней непрерывно.
«Всего гражданин РФ может находиться в Черногории без визы до 90 дней в течение полугода. При этом раз в 30 дней надо покидать территорию страны хотя бы на несколько часов. Эту процедуру можно совместить с посещением Боснии или Сербии, а в летний сезон — и Албании»,— говорит Добрица Илич, директор Montenegro Living.
1 июля 2013 Хорватия вступила в Евросоюз, поэтому ужесточились правила въезда. Теперь при поездке в Хорватию россияне обязаны оформлять визу, по которой максимальный срок пребывания составляет 90 дней в каждом полугодии.
Отношение к иностранцам
Ни одна из двух стран не отличается ксенофобией. Но, по данным Всемирного экономического форума (ВЭФ), в 2013 году в мировом рейтинге дружелюбности по отношению к зарубежным туристам Черногория занимает более высокую позицию (36-е место), чем Хорватия (65-е место). Эти страны набрали 6,5 и 6,3 баллов соответственно, что считается неплохим показателем (максимальный балл — 7).
Антон Шамарин, управляющий партнер компании Value.One, считает, что Черногория ближе россиянам по менталитету: «На культурную среду существенно влияет даже тот факт, что подавляющее большинство жителей Черногории являются православными, в то время как хорваты — католики. Культура хорватов ближе к европейской, они более прагматичны и менее открыты по сравнению с черногорцами. Последние более дружелюбны и терпимы по отношению к россиянам. Важно и то, что 90% покупателей недвижимости в Черногории — выходцы из России и стран СНГ, а в Хорватии жилье активно приобретают также покупатели из Западной Европы, к которым хорваты относятся с гораздо бóльшим почтением, нежели к россиянам».
По словам Екатерины Календер, эксперта-консультанта проекта Adria PRO, хорваты отличаются от черногорцев более спокойным темпераментом, они более сдержанны и лишены зависимости от русских туристов и покупателей недвижимости, поэтому не пытаются всячески угодить. «Экономика же Черногории преимущественно „завязана“ на туристах и покупателях именно из России и стран СНГ. Это, безусловно, приводит к более доброжелательному отношению, хотя оно, к сожалению, зачастую не столь искренно, как кажется»,— говорит эксперт.

Цены на недвижимость
Согласно информации Numbeo, недвижимость в Черногории стоит дешевле (в среднем 1 350 евро/м²), чем в Хорватии (1 667 евро/м²). В самом дорогом хорватском городе, Дубровнике, цены на жилье более чем в два раза выше, чем в Которе, одном из самых престижных курортов Черногории.
Средние цены на квартиры, евро/м² Данные Numbeo

Черногория

1 350

Хорватия

1 667

Котор

2 500

Дубровник

5 803

Будва

1 650

Сплит

2 039

Подгорица

1 625

Загреб

2 023

Херцег-Нови

1 500

Шибеник

1 645

Бар

1 400

Риека

1 447

Беране

700

Пула

1 333

По данным портала CentarNekretnina.Net, средняя стоимость домов на побережье Хорватии с сентября 2012 по сентябрь 2013 снизилась на 1,3% (с 1 563 до 1 543 евро/м²). Квартиры на побережье за тот же период подешевели на 3,3% (с 1 636 до 1 581 евро/м²). При этом средняя цена апартаментов для сдачи в аренду туристам выросла на 1,5% (с 1 953 до 1 983 евро/м²).
По словам Добрицы Илича, на протяжении 2013 года цены на недвижимость в Черногории стабильно повышались. Это связано не только с сезонным ростом, но и с улучшением инвестиционного климата в стране, а также с выходом новых интересных проектов на рынок недвижимости. Как отметил эксперт, в этом году в среднем по стране цены выросли на 10%.
Согласно данным статистического ведомства Черногории, стоимость квадратного метра в новостройках в целом по стране во II квартале 2013 всего на 11% ниже, чем во время пика 2008 года. «Если же сравнивать с 2011 годом, то жилье в среднем подорожало на 5%. Это позволяет сделать вывод о том, что коррекция цен завершилась после кризиса и рынок постепенно выходит на новый виток развития»,— говорит Антон Шамарин.
Покупка и оформление недвижимости
«Черногория более привлекательна для покупателей недвижимости в первую очередь благодаря тому, что иностранцы уравнены в имущественных правах с гражданами Черногории, то есть могут приобретать собственность и владеть ею как физическое лицо. Сама процедура приобретения также проста и понятна. А в Хорватии для покупки недвижимости россиянам приходится открывать юридическое лицо и оформлять право собственности на компанию, что влечет за собой дополнительные расходы на содержание фирмы»,— говорит Диляра Марич, менеджер отдела администрации и продаж компании Foresight Montenegro.
По словам Добрицы Илича, процедура получения разрешения от Министерства юстиции в Хорватии длится минимум шесть месяцев. Не все россияне готовы ждать так долго. Как отмечает Антон Шамарин, хотя в Черногории регистрировать юридическое лицо необязательно, эта процедура здесь проще и дешевле, нежели в Хорватии.
Заключение сделок с жильем в Черногории тоже связано с меньшими затратами. По данным Global Property Guide, расходы на покупку недвижимости в Хорватии обходятся в среднем в 14% от стоимости объекта, в Черногории — примерно в 8%.
Сопутствующие расходы покупателя
на приобретение и оформление недвижимости,
% от стоимости объекта Данные Global Property Guide

Черногория

Хорватия

НДС (для первичных объектов)

19

25

Налог на передачу прав собственности
(для вторичных объектов)

3

5

Сбор за регистрацию

0,01–0,025

0,01–0,05

Комиссия риелтора

3–5

4–6

Услуги юристов, евро

1 000 – 1 500

3 000

Ипотечное кредитование
Кредит на покупку недвижимости проще оформить в Черногории, где ссуду могут получить иностранные физические лица. Кредитованием нерезидентов занимается только Черногорский коммерческий банк (Crnogorska Komercijalna Banka, CKB).
В Хорватии ипотечные кредиты выдаются только фирмам, которые реально функционируют и приносят доход. Однако для покупки недвижимости, как правило, регистрируется компания-однодневка, которая не будет вести активную деятельность, поэтому вероятность одобрения кредита близка к нулю.
Условия ипотечного кредитования

Черногория (CKB)

Хорватия (Erste Bank)

Фиксированная ставка, %
(+ Euribor на 12 месяцев)

6,49–8,49

6,20

Размер кредита

50% от стоимости
недвижимости

15 000 – 250 000 евро

Срок кредитования, лет

1–25

3–20

Содержание жилья
Содержание жилья в Черногории обходится в среднем немного дешевле, чем в Хорватии. На квартиру площадью 85 м² уходит примерно 2 800 евро в год в Черногории и почти 3 100 евро в Хорватии.
Средняя стоимость содержания квартиры
площадью 85 м², евро в год

Черногория

Хорватия

Коммунальные услуги (вода, газ,электричество, вывоз мусора)

 960

2 000

Налоги на недвижимость

 535

 170

Услуги управляющей компании

1 105

 780

Страхование

 180

 135

Всего

2 780

3 085

По словам Екатерины Календер, в Хорватии лучше налажена работа коммунальных служб. «Для Хорватии перебои с водой и электричеством — редкость, но в Черногории это до сих пор слабое место даже на таких крупных курортах, как Будва»,— говорит она.
Налоги
В Черногории более выгодное налогообложение. В частности, подоходный и корпоративный налоги взимаются по ставке 9%, а в Хорватии они составляют соответственно 12–40 и 20%.
Ставки налогов, %


Налог

Черногория

Хорватия

Подоходный

9

12–40

Корпоративный

9

20

На доход от сдачи в аренду

9

12

На прирост капитала

15

20

На наследование

3

5

Стоимость проживания
По данным Numbeo, цены на потребительские товары в Черногории в среднем на 13% ниже, чем в Хорватии; продукты на 15% дешевле, однако питание в ресторанах дороже на 3%.

 

Черногория

Хорватия

Молоко (1 л)

0,90

0,79

Пшеничный хлеб (500 г)

0,70

0,79

Рис (1 кг)

1,40

1,45

Яйца (12 штук)

1,44

1,97

Сыр (1 кг)

5,00

6,57

Яблоки (1 кг)

1,10

1,31

Вода (1,5 л)

0,50

0,79

Сигареты (1 пачка)

2,40

3,02

Джинсы Levi’s 501

67,50

65,73

Летнее платье

30,00

32,86

Кроссовки Nike

80,00

65,73

Месячный абонемент
в фитнес-клуб

30,00

32,86

Билет в кино

3,50

4,34

Транспортная инфраструктура
Согласно данным ВЭФ, Хорватия занимает 29-е место в мире по качеству дорог, 49-е место по качеству железнодорожной инфраструктуры и 79-е место по уровню развития воздушного транспорта. В Черногории транспортное сообщение хуже: по качеству дорог страна занимает 92-е место в мире, по уровню развития железнодорожной инфраструктуры — 103-е место.
Транспортная инфраструктура: места в мировых рейтингах Данные ВЭФ

Черногория

Хорватия

Безопасность на дорогах

87

51

Качество инфраструктуры воздушного транспорта

76

79

Развитие сети международных аэропортов

16

26

Качество дорог

92

29

Плотность дорожной сети

103

52

Уровень развития железнодорожной инфраструктуры

58

49

В Черногории два международных аэропорта — в Подгорице и Тивате. В Хорватии их больше: воздушное сообщение соединяет Загреб, Дубровник, остров Крк, Пулу и Сплит с разными городами Европы.
Транспортные расходы, евро Данные Numbeo

Черногория

Хорватия

Такси (1 км)

0,50

0,66

Поездка на общественном транспорте

0,70

1,58

Проездной билет (1 месяц)

21,00

43,38

Бензин (1 л)

1,38

1,44

Инфраструктура для отдыха
По данным ВЭФ, в 2013 году по уровню развития туристической инфраструктуры Хорватия заняла 5-е место в мире, Черногория — 19-е.
«Хорватия имеет более протяженное побережье — 1 777 км (с учетом островов — более 5 700 км), тогда как длина береговой линии Черногории — всего около 300 км. В Хорватии несколько типов климата, соответственно, более широкий выбор мест для покупки жилья и больше возможностей для интересного и разнообразного времяпровождения, в том числе для любителей яхтинга»,— говорит Екатерина Календер.
По словам Юлии Шевалевой, директора по маркетингу агентства Adriatica, в Хорватии больше разнообразных мест для пляжного отдыха, потому что ее территория в четыре раза превышает площадь Черногории.
«Голубые флаги» (награды за чистоту) присуждены 102 пляжам и 18 пристаням Хорватии, в то время как в Черногории насчитывается лишь 17 пляжей с этим статусом.
Обе страны предлагают богатые возможности для культурного отдыха. Однако в Хорватии семь мест, относящихся к Всемирному наследию ЮНЕСКО, а в Черногории их всего два.
Медицинские услуги
В Хорватии здравоохранение обходится в среднем на 63% дороже. По данным Всемирной организации здравоохранения, медицинские услуги в Хорватии стоят 1 169 долл. в год на душу населения, а в Черногории718 долл.
По данным ВЭФ, Черногория занимает 55-е место в мире по уровню развития здравоохранения и гигиены, Хорватия — 31-е место.
Безопасность и преступность
Согласно информации ВЭФ, Хорватия занимает 38-е место в мире по уровню преступности в стране, Черногория — 45-е место.
По словам Елены Календер, в Хорватии местные жители имеют привычку оставлять ключи от квартиры или до́ма под ковриком и не запирать машину, выходя из нее. «Здесь практически нет бытового воровства. Бывают, конечно, исключения: менее безопасны кемпинги и крупные города, например, Загреб и Сплит, но это черта почти любого большого города»,— говорит она.
Несмотря на то, что Хорватия — одна из самых безопасных стран Европы, Юлия Шевалева не советует расслабляться и оставлять сумочки и телефоны без присмотра. «Вне сезона здесь часто можно услышать по радио объявления, что кто-то забыл телефон в кафе, сумку на лавочке или карточку в банкомате. Моим знакомым часто возвращали пропажи даже в сезон. Например, человек принес банковскую карточку прямо в апартаменты к туристам, а адрес он узнал в туристическом офисе, где регистрируют приезжающих»,— рассказывает эксперт.
Как отмечает Антон Шамарин, безопасность — одно из главных преимуществ Черногории даже перед такими признанными направлениями класса люкс, как Испания и Франция. «Здесь почти отсутствует криминал. Если и происходят кражи или редкие случаи насилия, то исключительно по вине гастарбайтеров, стекающихся сюда в сезон почти из всех стран Балканского полуострова. В Черногории не страшно пройти по улицам в любое время дня и ночи, можно оставлять машину открытой в людных местах и не бояться за сохранность оставленных в ней вещей»,— говорит Антон Шамарин.
По словам Диляры Марич, в Черногории не стоит беспокоиться и за недвижимость. Тем не менее, собственникам домов в удаленных от города районах будет спокойнее, если в зимний период за жильем кто-нибудь присматривает.

Consalting-Montenegro
Рейтинг@Mail.ru
MyRealty